یکی از چالش‌های مهم در فرآیند اجرای اسناد رسمی و احکام قضایی، امتناع مالک یا متصرف از همکاری در بازدید کارشناسان رسمی دادگستری است. بسته بودن درب ملک یا ممانعت از ورود، به هیچ عنوان مانع قانونی برای انجام ارزیابی محسوب نمی‌شود؛ اما از سوی دیگر، کارشناس نیز مجاز به اقدام خودسرانه یا ارزیابی غیرحضوری نیست.
🔹 چرایی ممنوعیت ارزیابی بدون بازدید حضوری
1. دقت فنی: ارزش یک ملک صرفاً بر اساس نمای بیرونی آن تعیین نمی‌شود. وضعیت داخلی اعم از نم‌زدگی، ترک‌ها، فرسودگی، کیفیت مصالح و تأسیسات تنها با بازدید حضوری امکان‌پذیر است.
2. اعتبار قانونی: گزارش کارشناسی بدون بازدید میدانی، فاقد وجاهت قانونی بوده و به‌سهولت قابل اعتراض است.
3. رعایت انصاف: این ممنوعیت تضمین می‌کند که هیچ‌یک از طرفین (اعم از بستانکار یا مدیون) دچار تضییع حق نشوند.
🔹 فرآیند قانونی بر اساس نوع پرونده
قانون‌گذار برای رفع این مانع، راهکارهای روشن و الزام‌آور پیش‌بینی کرده است:
۱. اجرای اسناد رسمی (ماده ۹۸ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا):
اخطار رسمی اداره اجرا به مالک برای همکاری.
در صورت امتناع، دستور تشکیل تیم ورود شامل نماینده دادستان، مأمور نیروی انتظامی و کارشناس رسمی.
ورود قانونی به ملک و انجام ارزیابی حضوری توسط کارشناس.
۲. اجرای احکام مدنی (ماده ۶۴ قانون اجرای احکام مدنی):
دادورز موظف است در صورت مقاومت یا غیبت محکوم‌علیه، با همکاری مقامات ذی‌صلاح اقدام نماید.
تیم ورود متشکل از دادورز (یا مأمور اجرا)، نیروی انتظامی و در موارد لازم نماینده دادستان.
پس از ورود قانونی، کارشناس نسبت به ارزیابی فنی اقدام می‌نماید.
بر اساس مقررات، کارشناس صرفاً وظیفه‌ای فنی دارد و به هیچ عنوان مجری قانون یا مأمور ورود اجباری به ملک محسوب نمی‌شود. هرگونه اقدام در این زمینه باید با دستور و نظارت مراجع قانونی صورت گیرد. این تفکیک نقش‌ها موجب تضمین حقوق طرفین، صیانت از اعتبار گزارش کارشناسی و رعایت حاکمیت قانون است.
این یادداشت به منظور روشنگری در خصوص ضوابط قانونی و حقوقی ارزیابی املاک در صورت ممانعت از بازدید، تهیه گردید.
به قلم: علیرضا شریعتی
وکیل دادگستری و مشاور حقوقی
