🔹 استعلام:
مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، در زمان تخلیه باید سرقفلی به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود. حال اگر حکم تخلیه با تعیین مبلغ مشخصی به‌عنوان سرقفلی صادر شده باشد اما موجر (محکوم‌له) بلافاصله برای تخلیه اقدام نکند و پس از چند سال درخواست اجرای حکم را بدهد، آیا مستأجر می‌تواند تقاضای ارزیابی مجدد سرقفلی را داشته باشد؟
✅ پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1️⃣ سرقفلی به نرخ روز تخلیه محاسبه می‌شود:
چنانچه دادگاه ضمن حکم تخلیه، پرداخت سرقفلی را به قیمت عادله روز مشروط کرده باشد، نباید مبلغ مشخصی برای آن تعیین کند، زیرا زمان اجرای حکم در هنگام صدور رأی معلوم نیست. در نتیجه، موجر مکلف است سرقفلی را به نرخ روز پرداخت کند.
2️⃣ درخواست ارزیابی مجدد سرقفلی پذیرفته می‌شود:
در فرضی که دادگاه در حکم تخلیه، مبلغی را به‌عنوان سرقفلی مشخص کرده اما موجر پس از گذشت دو تا سه سال برای اجرای حکم مراجعه کند، ارزیابی مجدد ضروری است. این موضوع از شمول تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری خارج بوده و براساس حکم قانون روابط موجر و مستأجر، دادگاه باید با جلب نظر کارشناس، قیمت عادله روز سرقفلی را تعیین کند.
3️⃣ ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در این مورد قابل استناد نیست:
قانون سال ۱۳۵۶ مربوط به حق کسب و پیشه یا تجارت بوده و در مورد سرقفلی قانون ۱۳۷۶ کاربرد ندارد. بنابراین، نمی‌توان ملاک سه‌ماهه مقرر در ماده ۲۸ این قانون را به چنین مواردی تعمیم داد.
🔎 نتیجه‌گیری:
چنانچه پس از صدور حکم تخلیه، موجر اجرای آن را به تأخیر بیندازد، در زمان اجرای حکم باید سرقفلی بر اساس نرخ روز محاسبه و پرداخت شود. مستأجر نیز حق دارد ارزیابی مجدد را درخواست کند.
📌 این نظریه، رویه‌ای روشن در خصوص نحوه تعیین سرقفلی در زمان تأخیر اجرای حکم ارائه می‌دهد و از تضییع حقوق مستأجر جلوگیری می‌کند.
# ###
✍🏻 علیرضا شریعتی – وکیل پایه یک دادگستری
